표준지공시지가 토지투자 성공을 위한 필수지식
토지투자 성공을 위한 필수지식
01 토지를 매입할 때 고려해야 할 조건들
토지매입 시 꼭 고려해야 할 핵심포인트
첫째, 권리관계가 깨끗한 부동산을 매입하자.
둘째, 매입 대상 토지와 관련된 공법상 제약요인들을 확인하자.
셋째, 토지가 갖고 있는 자연적 조건을 확인하자.
넷째, 내 눈으로 직접 확인하자.
다섯째, 긴 호흡으로 매입하자.
여섯째, 매입할 때부터 매각할 때를 감안하자.
일곱째, 자기 자신을 과신하지 말자.
02 토지 매입 프로세스를 미리 그려 보자
토지 매입 프로세스
매입목적 분명히 하기→보유자금검토→매입희망지역리스트만들기→매입희망지 정보탐색→손품팔기 정보분석→임장조사(발품팔기)→손품팔기.발품팔기 정보분석→공인중개사 사무소방문→토지관련 공부서류최종분석→매입대상확정→계약하기→중도금및잔금.소유권이전등기→매입목적에 맞는 토지활용
좋은토지 보는 안목은 단시일에 갖춰지는 것이 아닙니다. 꾸준히 공부하여 손품,발품을 팔아야만 비로소 토지를 보는 안목이 생깁니다.
03 토지 매입 전 발품이 필수다
피가 되고 살이 되는 발품 노하우
첫째, 투자자금을 확정하고 발품지역을 선정하자.
둘째, 발품을 팔 지역의 범위를 좁혀 보자.
셋째, 기급적 많은 공인중개사사무소를 방문해 발품 팔 토지에 대한 정보를 얻자.
넷째, 토지는 계절을 가려서 보자.
04 토지 매입 전 반드시 참고해야 할 토지이용 규제정보서비스 인터넷사이트
토지를 구입하기에 앞서먼저 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr) 홈페이지에 접속해 공법상 제한사항들을 검토해야 합니다.
05 용도지역은 알고 토지를 구입하고 있는 거 맞죠?
대한민국의 국토는 크게 4개의 용도지역으로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등입니다. 각각의 용도지역은 다시 세분되어, 도시지역은 주거지역. 상업지역, 공업지역, 공원지역, 녹지지역으로 세분되죠. 이처럼 용도지역이 존재하는 이유는 건축물이나 그밖에 시설의 용도. 종류 및 규모 등의 제한 규정하기 위해서입니다.
06 땅이라고 모두 집을 지을 수 있는 것은 아니다.
토지는 다양한 용도로 활용됩니다. 집을 지을 수 있는 토지란 다시 말해 건축이 가능한 토지를 말합니다. 토지는 애초부터 공법상 집을 지을 수 있도록 허용하고 있는 토지와 원칙적으로 집을 지을 수 없는 토지지만 예외적으로 일정 요건을 충족할 경우 집을 지을 수 있도록 허용하고 있는 토지, 집을 지을 수 있는 토지지만 예외적으로 일정한 요건을 충족할 경우 집을 지을 수 없도록 제한 할 수 있는 토지로 세분됩니다. 이런 사항을 잘홖인하여 토지를 구매해야 합니다.
07 땅값의 다양한 이름 : 표준지공시지가, 개별공시지가, 실거래가, 과세시가표준액
토지가격를 나타내는 명칭은 다양합니다.
첫 번째, 표준지공시지가란? 부동산 가격공시에 관한법률의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사. 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말합니다. 매년 1월1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가.공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기능으로 적용하기 위해 존재하는 토지가격입니다.
두 번째, 개별공시지가란? 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장,군수,구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준시지가의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시.군./구 부동산 평가위원회 심의 등의 절차를 거져 시장.군수.구청장이 결정 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다.
세 번째로 시가표준액 이란? 과세시가표준액이라고도 하며 과표라고도 불립니다. 시가표준액은 지방세인 취득세. 등록세. 재산세. 종합토지세. 도시계획세. 공동시설세 등의 부과기준이 됩니다. 토지의 보유세를 산정하는 기준이 되는 것이죠.
08 토지의 특성을 나타내는 용어는 알고 계신가요?
토지소재지, 지목, 면적. 용도지역, 이용상황, 도로접면, 고저, 형상 등이 토지의 특성을 나타내는 용어들입니다.
09 개발제한구역(그린벨트)을 읽으면 돈이 보인다
개발제한구역은 행위제한에서 찾을 수 있습니다. 골프장. 개발제한구역 주민의 주거.생활편익 및 생업을 위한 시설로서 요건을 충족하는 범위 내에서 농수산물 보관 및 관리 관련시설과 단독주택, 근린생활시설을 주민 공동이용시설인 주유소 및 충전소등 일정 요건을 충족하는 경우 설치가 가능합니다. 모두 돈이 되는 것들이라고 할 수 있죠. 그러니 개발제한구역을 읽으면 돈이 보인다는 것입니다.
10 토지투자는 도시계획을 고려햐야 한다
토지투자는 도시계획에 따라 그 성패가 좌우된다고 할 수 있습니다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획을 지칭하는 것입니다. 그 외에 국토종합계획, 수도권광역도시계획 등도 있습니다.
도시계획 현황에 대한 통계자료를 얻고 싶다면 국토교통 통계누리(stat.molit.go.kr) 홈페이지를 활용하세요.
11 도시기본계획으로 개략적인 토지투자 유망지역 분석하는 방법
도시기본계획은 장기적 관점에서 도시의 발전방향을 가늠해 볼 수 있는 청사진적 계획입니다. 어떤 토지가 향후 유망할지 감을 잡을 수 있다는 점에서 중요한 계획이라는 의미죠. 물론 도시기본계획이 누구나 간단하게 분석할 수 있는 쉬운 계획은 아닙니다. 하지만 개발 가능지 분석이나 중시지체계구상을 읽으면 큰틀에서 유망 지역을 그려 볼 수 있습니다.
12 토지이용계획확인원은 땅의 주민등록증이다
토지이용계획확인원은 토지를 어떤 용도로 활용할 수 있느냐를 확인할 수 있는 토지공부서류입니다. 따라서 토지의 신분증명서라고 할 수 있는 것이죠.
13 땅을 구입할 때 중요한 지적도
토지를 구입할 때 구입하고자 하는 토지가 어떤 토지인지 그 형상을 파악하기 위해 필요한 것이 지적도입니다. 지적도는 해당 토지의 지번. 지목. 경계. 색인도. 제명 및 축척. 도곽선 수직 등과 관련된 정보들을 담고 있습니다. 지적도는 수평 경계선만 표시 됩니다.
14 개인 간의 땅을 사고 팔 때도 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역
토지거래 허가를 받지 않고 매매계약을 하면 계약이 무효가 됩니다. 따라서 토지거래허가구역에서는 무조건 토지거래허가를 받은 후 계약을 체결해야만 합니다.
15 농지라고 다 같은 농지가 아니다
농지는 농지법 제2조 (정의)
1, “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
가, 전. 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지, 다만, 초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
나, 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로소 대통령령으로 정하는 시설의 부지
16 농지를 구입하기 전 무조건 체크하자: 농지은행 통합포털
농지은행 통합포털(http://www.fbo.or.kr/)은 농림축산식품부와 농어촌공사가 운영하는 농지 통합포털 사이트입니다. 여기에서는 필지주소. 면적은 물론 항공사진 기반지도 서비스. 토양정보 적합한 재배작물 등 다양한 정보를 얻을 수 있습니다. 뿐만아니라 전국의 농지의 가격 및 거래동향을 지역별, 지목별로 확인할 수 있기 때문에 매우 유용한 사이트라고 할 수 있습니다.
17 산지 구입 전에 반드시 참고해야 할 산지정보시스템
산지정보시스템(http://www.forest.go.kr/newkfsweb/kfs/idx/subindex.do?orgid=fli)입니다.
18 산지도 급이 다른 산지가 있다
산지라고 해서 다 같은 산지가 아닙니다. 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 산지관리법 제4조에서는 전국의 산지를 보전산지(임업용산지. 공익용산지)와 준보전산지로 구분하여 관리하도록 규정하고 있습니다.
19 농지전용, 산지전용
농지전용이란? 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 가리켜 농지전용이라고 합니다. 농지전용을 하고자 하는 경우 농지전용허가를 받는 것이 원칙입니다.
산지전용이란? 산지도 마찬가지로 매입후 다른 용도로 전용하는 경우가 있는데 이를 가리켜 산지전용이라고 합니다.
농지든 산지든 전용을 하는 경우 각각 농지전용부담금과 대체산림자원 조성비를 납부해야 합니다. 뿐만 아니라 취득세도 납부해야 하고 농지나 산지전용시 취득세를 납부해야 하는 이유는 지가상승이 발생하기 때문입니다. 즉, 용도변경으로 토지가격이 상승하게 되니 그 상승금액만큼을 새롭게 취득하는 것으로 보아 취득세를 부담해야 한다는 것입니다.
20 땅 매입은 땅 소재지 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋다
토지는 임장활동이 그 어떤 부동산 보다 중요합니다. 시세 파악이 어려운 토지일수록 현지 공인중개사를 찾아가 도움을 받는 것이 유리하기 때문입니다.