상가건물임대차분쟁해결 내 가게 보증금을 지키는 상가건물임대차보호법의 핵심 지식
내 가게 보증금을 지키는 상가건물임대차보호법의 핵심 지식
01. 상가건물 임차인이 ’상가건물임대차보호법‘을 잘 알아 두어야 하는 이유?
상가건물임차인이 상가건물 임대차보호법 제 2조 (적용범위)
1. 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
2. 제1항 단서에따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함아여아 한다.
3. 제1항 단서에도 불구하고 제 3조,제10조제1항,제2항,제3항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
상가건물임대차보호법에 따른 보호를 받기 위해서는 우선 임차한 건물이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 합니다. 따라서 세법상 사업자 등록의 대상이 되는 건물이어야 상가건물 임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있습니다.
02. 상가건물임대차보호법에서 말하는 대항력이란 무엇인가?
대항력의 요건은? 상가건물임대차보호법에 따라 온전히 보호를 받기 위해서는 환산보증금이 기준을 초과해서는 안 되지만 대항력을 구비해야 하죠. 그렇다면 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 대항력이란 무엇일까요? 개념상으로 주택임대차보호법에서 규정하는 대항요건과 동입합니다. 사업자 등록을 신청한 경우 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항할 수 있는 효력이 발생하게 되는 것입니다.
03. 상가건물임대차계약서도 확정일자를 받을 수 있다
상가건물 관할하는 세무서에서 확정일자를 받을 수있습니다.
04. 상가보증금의 회수
대항력을 갖춘 상가건물임차인은 경매나 공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 대항력이 있으려면 대항요건을 충족하고 확정일자를 받아야 합니다.
05. 보증금을 돌려받지 못하고 있어요?
상가건물의 임대차기간이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지원, 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
06. 임대차기간이 어떻게 되나요?
상가건물의 임대차기간은 당사자의 계약에 따르는 것이 우선합니다. 상가건물임대차보호법은 기간을 1년 미만으로 정하거나 기간을 정하지 않은 경우 계약기간을 1년으로 본다고 규정하고 있습니다. 경제적 약자인 상가건물 임차인을 보호하기 위한 취지죠.
07. 재계약해주실 거죠?
상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사요 없이 거절하지 못하도록하고 있습니다. 임차인을 보호해주기 위한 법규정이라고 할 수 있죠. 다만 예외적으로 다음의 경우는 상가건물 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 임차임이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우. 임차인이 임대인의 도움이 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의목적을 달성하지 못할 경우, 그밖의 건물을 재건축이나 재개발이 이루어지는 경우. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
08. 내 권리금 회수기회를 방해하지 마세요
상가건물임차인들이 좀 더 안전하게 권리금을 회수할 수 있게 되었습니다. 상가건물임대차보호법 개정을 통해 임차인들이 신규로 임차인이 되려는자로 부터 권리금을 받는 것을 임대인들이 방해자지 못하도록 그 내용을 더 강화했기 때문입니다.
09. 월세 좀 올려야겠어요, 월세 좀 내려주셔야겠어요
차임 또는 보증금이 경제사정 혹은 임차건물에 관한 조세.공과금. 기타 부담 증감으로 인해 상당하지 않을 경우 임대인과 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
10. 월차임 전환 시 기준도 정해져 있다고요?
상가건물임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 그 기준을 명확히 규정하고 있습니다. 그 기준은 연 1할2푼과 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율입니다.
11. 상가건물이 경매. 공매가 되어도 보증금 중 일정액은 우선 변제받을 수 있나요?
경매절차에서 우선하여 보증금을 회수하기 위해서는 먼저 대항요건인 점유와 사업자등록을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 환산보증금액이 일정금액 이하인 상가임차인의 경우 낙찰가액의 1/2범위 내에서 일정금액을 최우선 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
12. 상가건물 임대차 분쟁해결은 ’상가건물임대차분쟁조정위원회‘에서 가능한가요?
’상가건물임대차분쟁조정위원회‘는 차임이나 보증금의 증감 분쟁, 임대차기간 관련 분쟁, 보증금이나 임차한 상가건물의 반환과 관련된 분쟁, 임차항가건물의 유지.수선의무에 관한 분쟁, 권리금 관련 분쟁, 그밖에 대통령령으로 정하는 상가건물의 임대차분쟁들을 심의하고 조정합니다.
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